経営コンサルティング

不動産登記簿上の農地(田・畑等)を宅地に替えて建物を建てるなど、農地以外の目的に転用する場合は、農地転用の許可が必要となります。

農地転用の手続は、転用の主体者(誰が転用するか)・対象農地の用途地域(市街化区域か市街化調整区域か)・対象農地の面積(４ｈａを超えるか、４ｈａ以下か)によって、手続の内容が変わり必要になる書類の量も大幅に違いますので、注意が必要です。

農地を転用するには？

農地転用の許可制度は、国土が狭小でしかも可住地面積が小さくかつ多くの人口を抱えている日本で、優良な農地を確保することと計画的な土地の利用の推進を図ることを目的としています。そのため、農地を農地以外のものにする場合や農地を農地以外のもの際に、売買や賃貸借等の所有権等の権利設定・移転を行う場合には、農地法上原則として都道府県知事や農林水産大臣の許可が必要になります。
ただし、国、都道府県が転用する場合等は許可不要となっています。
なお、市街化区域内農地の転用については、農業委員会への届出制となっています。

農地を転用するには？

農地転用の許可制度は、国土が狭小でしかも可住地面積が小さくかつ多くの人口を抱えている日本で、優良な農地を確保することと計画的な土地の利用の推進を図ることを目的としています。そのため、農地を農地以外のものにする場合や農地を農地以外のもの際に、売買や賃貸借等の所有権等の権利設定・移転を行う場合には、農地法上原則として都道府県知事や農林水産大臣の許可が必要になります。
ただし、国、都道府県が転用する場合等は許可不要となっています。
なお、市街化区域内農地の転用については、農業委員会への届出制となっています。

農地法	許可が必要な場合	許可申請者	許可権者	許可不要の場合
第4条	自分の農地を転用する場合	転用を行う者（農地所有者）	・都道府県知事 ・農地が4haを超える場合には農林水産大臣（地域整備法に基づく場合を除く）	・国、都道府県が転用する場合 ・市町村が道路、河川等土地収用法対象事業の用に供するため転用する場合等
第5条	事業者等が農地を買って転用する場合	売主（農地所有者）と買主（転用事業者）

許可の方針と基準

区分	営農条件、市街地化の状況	許可の方針
農用地区域内農地	市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地	原則不許可（農振法第10条第3項の農用地利用計画において指定された用途の場合等に許可）
甲種農地	市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地（8年以内）等特に良好な営農条件を備えている農地	原則不許可（土地収用法第26条の告示に係る事業の場合等に許可）
第1種農地	20ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地	原則不許可（土地収用法対象事業の用に供する場合等に許可）
第2種農地	鉄道の駅が500m以内にある等市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地	周辺の他の土地に立地することができない場合等は許可
第3種農地	鉄道の駅が300m以内にある等の市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地	原則許可

●立地基準：農地を営農条件及び市街地化の状況から見て５種類に区分し、優良な農地での転用を厳しく制限し、農業生産への影響の少ない第３種農地等へ転用を誘導しています。
●一般基準：許可申請内容について、申請目的実現の確実性（土地の造成だけを行う転用は、市町村が行うもの等を除き不許可）と被害防除措置等について審査し、適当と認められない場合は許可できないことになっています。
申請手続に必要な書類等について

●法人にあっては、定款（寄付行為）及び法人の登記事項証明書
●申請に係る土地の登記事項証明書
●申請に係る土地の地番を表示する図面
●転用候補地の位置及び附近の状況を示す図面（縮尺50,000分1～10,000分の1程度）
●転用候補地に建設しようとする建物または施設の面積、位置および施設間の距離を表示する図面（縮尺500分1～2,000分の1程度）
●所有権以外の権原に基づく申請の場合には、所有者の同意書
●耕作者がいるときは、耕作者の同意書
●転用に関連して他法令の許認可等を了している場合には、その旨を証する書面
●申請に係る農地が土地改良区の地区内にある場合には、当該土地改良区の意見書
●転用事業に関連して取水または排水につき、水利権者、漁業権者その他関係権利者の同意を得ている場合には、その旨を証する書面
●その他参考となるべき書類